关于《坪山区创新型产业用房管理办法（试行）》的政策解读

　　一、背景依据

　　创新型产业用房是我市支持创新型企业发展的重要手段，是降低成长型企业营商成本的有效办法。2021年2月7日，市政府办公厅印发实施《深圳市创新型产业用房管理办法（修订版）》（以下简称《市管理办法》），《市管理办法（修订版）》第十二条明确规定：管理主体结合产业发展及产业用房实际情况，在本办法的指导下拟定实施细则，报领导小组办公室备案并按规定颁布实施。实施细则的内容应包括但不限于管辖区域内创新型产业用房的日常运营管理机构、准入门槛、申报受理流程、审核程序、调剂退出机制、租赁价格确定等。根据该管理办法，并结合坪山区产业发展及产业用房实际情况，特制定《坪山区创新型产业用房管理办法（试行）》（以下简称《区管理办法》）。

　　二、目标任务

　　进一步加大对创新型产业的支持力度，规范坪山区创新型产业用房管理，有效利用全区创新型产业用房空间资源，切实发挥以房招商效用，打造高质量可持续发展的创新坪山。

　　三、内容概述

　　《区管理办法》主要由总则、筹集管理、运营管理、准入审核、租赁管理、监管检查、附则七大章节组成，合计32条内容：

　　第一章，总则，共5条内容，涵盖《区管理办法》的制定依据、创新型产业用房定义、领导小组架构及各职能部门具体分工等。

　　第二章，筹集管理，共3条内容，涵盖创新型产业用房的筹建方式、移交方式、产权登记事项等。

　　第三章，运营管理，共7条内容，涵盖创新型产业用房的运营模式、运营主体职责、租售价格、收支模式等。

　　第四章，准入审核，共4条内容，涵盖创新型产业用房的准入条件、租金标准、租赁程序、入驻申请材料等内容。

　　第五章，租赁管理，共5条内容，涵盖创新型产业用房的租期、免租期、续租、换租、扩租、退租等内容。

　　第六章，监督检查，共3条内容，涵盖创新型产业用房承租企业（机构）、运营主体违规行为的惩戒措施以及领导小组办公室、运营主体监督检查等内容。

　　第七章，附则，共5条内容，明确概念解释、有关事项说明及办法有效期等。

　　四、要点说明

　　（一）筹建方式。根据《市管理办法》，《区管理办法》明确创新型产业用房主要通过四种方式筹建：一是行政机关、事业单位及国有企业投资建设、购买或统租；二是企业取得新供应工业及其他产业用地使用权，土地合同约定建成后按一定比例移交给政府；三是在城市更新、产业用地提高容积率及其他土地规划调整项目中按一定比例配建；四是经区政府认可的其他筹建方式。

　　（二）运营模式。根据《市管理办法》，“管理主体可指定相关部门或委托第三方机构进行日常运营管理“，《区管理办法》规定，根据所筹集到的创新型产业用房特点，包括园区定位、面积大小、物理位置等，创新型产业用房可采取不同的运营管理模式，确定不同的运营主体：一是直接运营管理，由区投资推广服务署直接作为创新型产业用房运营主体，负责日常运营管理；二是委托运营管理，委托第三方机构作为创新型产业用房运营主体，负责日常运营管理；三是统租运营管理，第三方机构统一承租创新型产业用房，负责日常运营管理。

　　（三）准入审核。为扶持创新型中小企业发展，根据坪山区实际，《区管理办法》规定创新型产业用房租赁的基本条件，明确项目引进产业方向，即属于《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》规定的鼓励发展类产业、坪山区培育发展壮大“6+3”产业。

　　（四）租金价格。《市管理办法》规定，创新型产业用房租金价格原则上应比同片区同档次市（区）产业用房租金参考价格优惠30%-70%。《区管理办法》结合创新型产业用房运营管理模式，对入驻企业（机构）租金价格进行分类明确。其中通过直接运营和委托运营模式管理的创新型产业用房，根据入驻企业（机构）资质和条件，租金价格分别为租金参考价格或市场评估价格的30%、50%、70%;通过统租运营模式管理的创新型产业用房，入驻企业（机构）租金价格不得高于租金参考价格或市场评估价格的70%。

　　（五）审批权限。为提高创新型产业用房项目入驻审批工作效率，《区管理办法》明确租赁面积为10000平方米以下的用房项目由领导小组办公室审批，租赁面积大于10000平方米（含）的用房项目由领导小组审批。

　　（六）惩戒、退出机制。《区管理办法》制定入驻企业（机构）退出机制，明确需退出创新型产业用房的情形：一是企业（机构）合同期限届满不符合本办法租赁条件的；二是企业（机构）存在本办法规定的相关违法违规行为的。同时，为规范创新型产业用房运营管理，针对运营主体违规行为制定惩戒措施，明确退出机制。

　　五、惠企利民举措

　　（一）强化惠企保障力度。《区管理办法》明确了符合条件的企业（机构）租赁创新型产业用房可享受租金优惠，租赁价格比租金参考价格或市场评估价格优惠30%－70%。租赁协议履行期限原则上不少于1年，不超过5年；符合条件的可签订续租协议，每家入驻企业（机构）续租次数原则上不超过2次。承租企业（机构）可享有免租期，参照《深圳市坪山区政府物业资产监督管理暂行办法》标准执行。

　　（二）优化自用限定范围。《市管理办法》第十九条规定，创新型产业用房原则上限定自用，但在日常调研及座谈中，科技型中小企业普遍反映，企业空间需求弹性大，且往往设立关联企业。为高效利用资源，助力企业发展，在《区管理办法》中对“自用限定”予以细化和明确：创新型产业用房应由承租单位自用，承租单位持股比例超过30%的关联企业（机构），其业务领域符合产业用房租赁通告规定的，经领导小组办公室核实同意后，可使用该承租单位租用的部分用房。